「相続土地国庫帰属制度」の
高すぎるハードル

「相続土地国庫帰属制度」は、利用にあたって審査手数料や負担金がかかり申請要件が厳しいなど制約がありました。制度開始から1年以上が経過して、相続したマイナスの不動産を抱える人は利用のチャンスが来ているようです。事前に知っておきたい利用の情報を解説します。

 

「相続土地国庫帰属制度」とは?

相続土地国庫帰属制度とは、相続（相続人に対する遺贈も含む）によって土地の所有権や共有持分を相続で取得した者が、指定された条件を満たした土地を国に引き取ってもらうという制度のことです。

「相続した土地を手放したい」という相続人からの要望に、国は登記されない土地の増加に対応して令和5年4月27日に施行されました。

 

相続した土地を手放したい理由として、

 

・「住まいから遠く、山林や農地など利用する予定がない」

 

・「土地の維持管理費用がかかり負担が大きい」

 

・「定期的な草刈りや整備に労力の負担がかかる」

 

・「土砂崩れ、倒木などの土地工作物責任がかかる恐れがある」

 

・「不審な業者から問合せが多くある」

 

などの不安が上げられます。

 

「いらない土地ならば売ればいい」のですが、土地が所在する地域によっては売却することが難しく、市町村に寄附などを申し入れても、引き取ってもらえない土地も多いのです。また、農地や山林は後継者がいないケースなど問題も多く、ますます引取り手はないというのが現状となっています。

 

問題は、「なぜ不要な山林や農地を相続したのか?」という点です。しかし、相続においてはいらない土地だけを放棄することはできないのです。相続では「➀すべての遺産を放棄するか、➁いらない土地も相続するか」という方法しかないのが現状です。そこで相続問題がおこると、多くの相続人は➁を選択しているのが現状です。

 

全国的に利用されない土地が増加するなかでも、相続した土地の負担感が増して土地の管理のもままならない状況があります。結果的に相続された土地の中で多くの「所有者不明土地」が生ずる結果となってきました。

 

ついに国も、相続によって望まない土地を取得した所有者が土地を国庫に帰属させることで管理放棄地を防止するとともに、公共的な活用に備えることを主旨として法整備した結果、「相続土地国庫帰属制度」の施行となりました。

 

「国が引き取る土地」の条件

なお、国が引き取った土地については国有地として税金で管理することになります。

そこで土地であればなんでも申請することで引き取ってもらえるくれるわけではないのです。

その上で、土地所有者が国にたいして管理コストを転嫁するなどのモラルハザードの発生を考慮して、国としては「引き取りの該当してはいけない一定要件」を決めて、土地所有者から申請があったときに、各要件に該当していないか法務大臣（全国の地方法務局）が事前審査して、承認を決定するような制度になっています。具体例は、以下のようになっています。

【却下要件】申請時点に該当すれば却下される5項目

 

➀建物がある土地

 

➁抵当権などや地上権などが設定されている土地

 

③通路や水路など現在他人に使用されている土地

 

➃土壌が汚染されている土地

 

⑤境界が明らかでなく争いがある土地

 

【不承認要件】申請後に法務局による調査で不承認となる5項目

 

➀崖（勾配30度以上かつ高さ5メートル以上）がある土地

 

➁果樹園の樹木や廃屋、古いブロック塀などがある土地

 

③地中障害物（建物基礎、建築資材ガラなど）がある土地

 

⑤隣地所有者と通行などで揉めている土地

 

⑥その他、通常の管理や処分に過分な費用と労力を要する土地

 

＊申請できれば承認の可能性は高い

相続土地国庫帰属制度については、評価が分かれています。

「要件が厳しすぎる」という意見の一方、「想像していたよりは使える」という意見もあり、専門家の見方も分かれています。

 

『相続土地国庫帰属制度の統計』（令和6年11月30日法務省）

 

・帰属承認率:約92％

 

・却下・不許可率:約8％

 

・審査中の件数:1,373件

 

「申請までいけば」という条件付きもあると思われますが、事前相談の段階で断られて申請までいけない件数が数多くあることと思われます。(事前相談件数未公表)

 

なお、申請された土地では、➀農地（田、畑）37％、➁宅地35％、③山林16％、④その他（原野など）12％となっています。

 

「申請にかかる費用」

相続土地国庫帰属申請の利用法としては、本申請の前に法務局での事前相をすることができます。

ここでは、➀土地の状況を相談、➁承認可否の見通しを立ててくれます。

相談する時点で一定の要件に該当する土地の場合は、「該当しない状況」に改善する必要がありますが、土地により申請にする前の段階で是正するための費用負担が生じるケースがあるようです。

 

例としては、すべての土地で「境界を明らかにする」ことないなっています。

この制度は「必ずしも土地家屋調査士に依頼して境界確定することは求めない。

境界標を明確に示して申請すればよい」となっています。

ところが、相続土地国庫帰属法施行通達では、申請後、法務局の担当者が隣地所有者との境界に関する認識を確認することになっています。

法務局の担当者は申請地が隣接するすべての所有者に、申請書に添付された境界に関する資料（すべての境界標を写した写真など）を同封のうえ、「申請者から土地との境界はココだという写真が提出されているが、間違いないか」との確認書を送付します。

 

隣地所有者は、「境界なんてどこでもいい」と考えている人もいますし、「勝手に境界を決められた」と思う所有者もいます。「不要な土地だから、隣地所有者が文句を言うなら境界線は譲ればいい」と専門家はいいますが、状況は単純ではありませんから予想しないところから問題は起こります。不必要な問題で揉めることにもなります。

 

異議を唱えた隣地所有者と再調整を法務局から告げられ、2ヵ月を期限内に収拾できないと本申請では不承認となることになります。事前に分かっている申請者の中には、最初から対応を専門家に依頼する人も多くいると考えられます。

 

さらに、山林の場合には、隣地との枝木が相互に越境していたり、当然に境界線上に樹木が生えていたりすることもあります。山林が多い地域の管轄法務局は、越境する樹木を解消していれば、隣地からの越境については放置してもよいとするケースもあるようですが、原則として、越境しているすべての枝木のを選定するように国から求められています。

 

問題なのは、隣地の枝については、民法上、こちらから切ることはできないので、相手側に切るように催告しなければならず、もしも相手側が切らない場合にはこちらから側で切ることができます。つまり、やり取りに時間がかかることになります。

 

その上に、境界線上の樹木は、植えた人がわからないと共有物と推測されていますので、その時には隣地の所有者と協議して、承諾を得てからすべての樹木を伐採するよう法務局から指示を受けることもあるようです。また、山林の隣地所有者は山林の所在地に住んでいるとは限りませんから探し出す手間もかかります。全国各地に、しかも複数人の共有名義の土地などの場合はさらに時間もかかります。

 

その他には、放置竹林が全国的に問題になっていますが、敷地内に竹が生えている場合は厄介なことになります。竹は生命力が強くしかも成長が早いので、短期間で数十メートルの竹林が生える場合もめずらしくありません。この急成長した竹林は日当たりを妨げますから、他の樹木などを腐らせます。国は、これらの樹木が倒れ周囲に多くの影響を及ぼすことを心配しています。

 

これらの問題を解決するために申請条件に、竹林は根までを引き抜くことを求めています。根まで引き抜くには重機を使うことになりますが、重機が入れないような場所は手作業で行うことになります。この専門業者に依頼する場合の費用は高額になることも検討しなければなりません。

 

こうした例はほんの一部です。申請にこぎつけるためには、是正指示の通りに行動を起こすには、専門家や業者に支払う費用負担は見当もつかないような高額になり、申請をあきらめる人も多くいます。

 

手放したい土地には早めの行動

相続土地国庫帰属制度には、費用として➀審査手数料（1筆あたり14,000円）と➁承認後に納付する土地管理費用相当額の10年分の負担金（原則20万円）と考えている方が多くいます。しかし、土地の内容、所在地によっては、申請までにかなりの額の費用が発生する可能性があるを忘れてはいけません。

 

しかし、大変な手間と費用がかかる土地だからこそ、あなたの子孫に遺すわけにはいけないことをお考え下さい。多くの土地所有者たちがなんとか自分の代で解決したいと売却や寄附の可能性も併せて検討した結果、相続土地国庫帰属法の利用を検討していることを忘れないで下さい。

 

ただ、現在の高い帰属承認率の水準（約90％以上）がいつまで続くのか?という点も不透明であり、ある時点で国から「引き取り予算が終了したから帰属制度は打ち切り」と言い渡されることはないかと心配する声も多く聞かれます。本気で不要な土地を手放すことを考えるのであれば、早めに着手するほうがよいかもしれません。

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

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