相続で不動産のトラブルが多い理由

不動産の相続　不動産の相続に関する問題点とトラブル

 

相続のトラブルで最も多いのは不動産です。金額的にも相続財産の中では大きな割合を占めているからと思われます。
また、相続財産の土地や建物に、相続人のうち数人が居住しているなど、問題が複雑な場合も多く、トラブルの種は尽きません。
また、相続法改正で、配偶者居住権や婚姻期間が20年を超える夫婦間の居住用建物の贈与の特例など配偶者に有利な制度ができたことも問題を複雑にしています。

 

住宅ローン付不動産の相続

銀行の住宅ローンは、通常、団体信用生命保険が付いていて、借主が死亡した場合には融資残高は保険金で決済されてローンは終了します。そのために、相続人はローン残高の支払いに追われることはありません。

 

もしも、保険が付いてない場合には、相続人はローンの支払義務も他の相続財産とあわせて相続します。この場合には、名義書換をしてローンの返済を継続するか、残債務の返済をしなければなりません。

 

農地を相続人の1人だけが相続する場合

農地の分割を防ぐために、農業を受け継ぐ者にだけ農地を譲りたいという場合は、生前贈与という方法もあります。ところが、死亡前1年以内の生前贈与は、他の相続人の遺留分を侵害している場合に遺留分侵害額に相当する金額の支払いを請求されること（遺留分侵害額の請求）があります。

 

また、贈与は高率の贈与税がかかりますが、農地の評価額自体は低いので、あまり問題にならないでしょう。

 

農業従事者への農地の贈与は、納税猶予措置があります。他に生前に会社を設立し、農地や農業機械などを現物出資として農業生産法人とする方法もあります。この場合には、会社の出資持分が相続財産となり、農地自体の分割は避けられます。

 

遺言による分割の方法があります。遺言は被相続人の最後の意思ですから、相続人に対する心理的な影響はかなりあります。ただし、この場合でも各相続人には遺留分があり、遺言が遺留分を侵害すると、他の相続人は遺留分侵害額の請求ができます。

 

いずれの方法も、他の相続人の遺留分を侵害する場合には、あらかじめ他の相続人との間で話合い、家庭裁判所から遺留分放棄の許可を受けておくことも検討したいものです。

 

抵当権付の土地建物の相続

もしも、相続不動産に抵当権が設定されているケースでは、次の2つがあります。

 

その1.

被相続人が自分の借金で、その担保に抵当権を設定していたケース。このケースでは、当然相続人はその借金も相続(引き継ぐことになる)しますから、債務者となり支払義務を負います。

 

その2.

他人の借金を肩代わりするために被相続人が抵当権を設定していた場合です（通常保証人といいます）。この場合は、相続人は保証人の立場を引き継ぐことになりますが、借金を支払う義務はありません。しかし、債務者が債務を支払わない場合には、担保の不動産は競売にかけられます。

 

なお、設定されているのが根抵当権だと債務者の地位も相続することになり、要注意です。根抵当権は事業に関連して設定される場合が多いので、相続と同時に被相続人の事業を継続して引き継ぐ場合には問題が起きます。

 

それは、根抵当権が設定されている不動産を相続すると、相続開始前の債務を担保するのか、相続人が事業を引き継いだ後に発生した債務も担保するのか決めなければなりません。民法は、この問題について相続開始後の債務も担保するのなら、相続開始後6か月以内にその旨の合意と登記も必要としています。

 

借地権と借家権の相続について

（1）相続と地主(家主)からの明渡請求

 

借地権(借家権)も相続財産となります。つまり、相続人は、借地権(借家権)を引き継ぎ、借地人(借家人)となることになります。

 

借地人(借家人)が亡くなった場合は、地主(家主)が、契約をした本人が死亡したことで、相続人に対して土地(家屋)の明渡しを求めてくるケースがあります。

 

ところが、相続では地主(家主)の承諾など不要ですから、地主(家主)から明渡の請求がされても、その請求を拒否することができます。また、名義書換料の請求があっても支払う必要もありません。

 

（2）公営住宅の借家権の相続

 

ところが、公営住宅の場合は例外となります。公営住宅の使用権は公法上のものですから、相続を認めると、入居資格を満たさない相続人が入居できることになりますか例外となっています。最高裁判決(平成2年10月18日)では、公営住宅の使用権は相続財産には含まれないと判断されました。なお、死亡した入居者の同居の親族は各地方自治体の条例に従い手続をすることで、使用権の承継は認められる場合が一般的です。

 

（3）内縁の妻（内縁の養子）と借家権

 

内縁関係の妻（内縁関係の養子）は相続人にはなれません。ところで、借地借家法の規定では、内縁関係でも一定の要件を満たせば、借家権を引き継ぐことができることになっています。

 

要件としては、（1）借家が居住用（2）賃借人に相続人がいない場合で死亡（3）事実上の夫婦（養子関係）で同居していた場合です。

 

内縁関係でも借家権は引き継ぐことできますが、借地権には認められていません。

 

住宅ローンが付いている不動産の相続

銀行の住宅ローンには通常、団体信用生命保険が付いていて、借主が死亡した場合には融資残高は保険金で決済され、ローンは終了します。
そのため、相続人はローン残高の支払いに追われることはありません。

 

しかし、保険付でない場合には、相続人はローンの支払義務も他の相続財産とあわせて相続します。
この場合には、名義書換をしてローンの返済を継続するか、残債務の返済をしなければなりません。

 

農地を相続人の1人だけに相続させる場合

農地の分割を防ぐために、農業を受け継ぐ者にだけ農地を譲りたいという場合には、生前贈与という方法があります。
しかし、死亡前1年以内の生前贈与は、他の相続人の遺留分を侵害する場合、遺留分侵害額に相当する金額の支払いを請求されること（遺留分侵害額の請求）があります。

 

なお、贈与には通常、高率の贈与税がかかりますが、農地は評価額自体が低いので、あまり問題にならないでしょう。

 

農業従事者への農地の贈与には、納税猶予措置があります。他にも生前に会社を設立し、農地や農業機械などを現物出資して、農業生産法人とする方法があります。この場合は、その会社の出資持分が相続財産となり、農地自体の分割は避けられます。

 

もう1つ、遺言による方法もあります。遺言は被相続人の最後の意思ですから、相続人に対する心理的な圧迫はかなりあります。ただし、この場合でも各相続人には遺留分があり、遺留分を侵害すると、他の相続人は遺留分侵害額の請求ができます。

 

いずれの方法も、他の相続人の遺留分を侵害する場合には、あらかじめ他の相続人との間で交渉して、家庭裁判所から遺留分放棄の許可を受けておくべきでしょう。

 

抵当権付の土地建物の相続

相続した不動産に抵当権が設定されている場合には、以下の2つの場合が考えられます。

 

1つは、被相続人自身が借金をして、その担保として抵当権を設定した場合です。この場合には、相続人はその借金も引き継ぎますから、債務者として支払義務を負います。

 

もう1つは、他人の借金を担保するために被相続人が抵当権を設定していた場合です（物上保証人）。この場合には、相続人は物上保証人の立場を引き継ぐだけですから、借金を支払う義務はありません。ただし、債務者が債務を支払わない場合には、その不動産は競売にかけられます。

 

なお、債務者の地位を同時に相続する場合で、設定されているのが根抵当権だと要注意です。根抵当権は事業に関連して設定されることが多いのですが、相続と同時に被相続人の事業を継続して引き継ぐ場合に問題が起こります。

 

つまり根抵当権が設定されている不動産について相続が生じると、相続開始前の債務だけを担保するのか、相続人が事業を引き継いだ後に発生する債務も担保するのか決定しなければなりません。この問題に関して民法は、相続開始後の債務も担保するのなら、相続開始後6か月以内にその旨の合意および登記が必要としています。

 

借地権・借家権の相続

（1）相続と地主／家主からの明渡請求

 

借地権や借家権も相続財産に含まれます。したがって相続人は、借地権や借家権を引き継ぎ、借地人、借家人となります。

 

借地人や借家人が死亡した場合、地主や家主が、契約をした本人が死亡したことを理由に、相続人に対して土地や家屋が明渡しを求めてくることがあります。

 

しかし、相続には地主や家主の承諾などは不要ですから、地主や家主から明渡の請求がされた場合でも、その請求を拒否することができます。また、名義書換料の請求があっても支払う必要はありません。

 

（2）公営住宅の借家権の相続

 

公営住宅の場合は例外です。公営住宅の使用権は公法上のもので、その相続を認めると、入居資格を満たさない相続人が入居できることになるからです。
最高裁は平成2年10月18日の判決で、公営住宅の使用権は相続財産には含まれないと判断しました。
ただし、死亡した入居者の同居の親族は各地方自治体の条例に従って手続をすることで、使用権の承継が認められるのが普通です。

 

（3）内縁の妻／内縁の養子と借家権

 

内縁関係の妻や内縁関係の養子は相続人にはなれません。しかし、借地借家法の規定によって、内縁関係であっても一定の要件を満たせば、借家権を引き継ぐことになります。

 

その要件は、（1）借家が居住用のもので、（2）賃借人が相続人なしに死亡、（3）事実上の夫婦または養親子関係にあって同居していることです。

 

借家権は、内縁関係でも引き継ぐことが認められていますが、借地権では認められません。

 

相続人が、被相続人の土地を借りて家を建て住んでいたケースで他の相続人から明渡を請求された場合

➀賃料を支払って借りていた

➁無償で借りていた

 

➀の賃料を支払って借りていた場合は、借りていた人は賃借権を取得しています。地域で差がありますが、一般的に住宅地では賃借権者は、その土地が更地である場合は約70％の権利を持っているとされています。つまりは、借りている土地の70％が賃借権者の権利と考えてもいいことになります。そして残りの30％が相続人全員に帰属し、遺産分割の対象となることになります。

 

➁の場合は、無償で借りる契約ということで使用貸借契約となり、一般的には貸主の好意によって締結された契約となります。
つまり借主にあまり強い権利は認められていおらず、賃借権のようには更地価格の何％という評価は決まっていません。

さらに使用貸借においては、この借主の権利が無償で得た権利と考えられますから、被相続人からの贈与と同じと考えることができますので、この権利も相続財産の中に含めることになりますので、この土地は更地として評価され、相続人全員に帰属し、遺産分割の対象となります。

 

つまり、使用借権者は土地の価額が自分の相続分を超える場合には、超える部分については他の相続人に金銭で支払って土地の所有権を取得するか、もしくは遺産分割協議で他の相続人と話合いをするかしかないことになります。

 

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