相続した不動産の評価と売却

土地の売却相場は固定資産税評価額で

調べましょう

 

土地を売却する相場とは

 

土地を売却する相場の目安を知るには、

1. 近所の取引価格から調べる➔実勢価格といいます

2. 地価から調べる➔公示地価・基準地価といいます

3. 路線価から調べる➔相続税を計算するときに使います

4. 固定資産評価額➔市町村役場で調べます

 

1.～4.などの方法で調べることができます。

 

ここでは、4.の固定資産評価額から売却相場のだいたいの目安を調べる方法をお話しします。なお、あくまで売却額の目安ですからご注意ください。

 

 

固定資産評価額からの売却相場の計算方法

固定資産評価額からの売却相場の計算式は、以下の通りです。

 

売却額の目安＝固定資産評価額÷0.7×1.1

固定資産税評価額とは、公示地価の7割程度に設定されています。

実際の土地売買価格は、公示地価と比較すると平均すると1.1倍～1.2倍の価格ですから、上記の式で固定資産評価額から売却相場の目安を求めることができます。

 

たとえば、

固定資産評価額が1,400万円の土地の例で申し上げますと

 

売却相場の目安

＝固定資産評価額÷0.7×1.1

＝1,400万円÷0.7×1.1

＝2,200万円

 

となります。

 

固定資産評価額の3つの調べ方

土地の固定資産評価額を確認するには、以下の3つの方法があります。

 

➀固定資産税の課税明細書で確認する方法

②固定資産評価証明書を取得して確認する方法

③固定資産課税台帳を閲覧して確認する方法

 

➀固定資産の税課税明細書で確認する方法

 

毎年市区町村役場から納税義務者に送付されてくる「固定資産税課税明細書」で確認する方法です。

 

固定資産の課税明細書は、毎年4月から6月に届く固定資産の納税通知書に同封されている書類です。

 

みなさんが所有している不動産の土地と建物それぞれの評価額と、課税のベースとなる課税標準額、税率が適用された後の固定資産税の税額が書いてあります。

都市計画税が徴収される自治体の場合は、都市計画税の税額についても書いてあります。

 

送付されてくる固定資産の課税明細書の「課税明細書の見方」と書いてある番号のどちらの市区町村役場でも⑭から⑮の欄に記載されている価格が評価額に当たります。

＊価格（評価額）の次に記載されている「固定資産税課税標準額」と間違えないように注意しましょう。

 

②固定資産評価証明書を取得して確認する方法

 

市区町村役場に行き固定資産税課で「固定資産評価証明書」を取得します。この書類で土地の固定資産税評価額を確認することができます。

 

「固定資産評価証明書」は不動産の評価額を証明する公的な書類です。相続が発生する、まず最初にこの資料を取得して登記申請や相続税の申告に証明書類として申請して添付資料として提出します。課税明細書を見当たらない方や、または保管してない方で、売却や相続の予定がある場合はこちらを取得してご利用ください。

 

手数料は1通300円～400円が一般的です。ただし、金額や取扱い件数は各市区町村役場で異なりますので、お住まい地域の市区町村役場の窓口で確認しましょう。注意しなければならないことは、相続であれば親族であれば取得できますが、それ以外の場合には本人でなければ取得できません。（委任状があれば取得可）

 

③固定資産課税台帳を閲覧する

 

市区町村役場で「固定資産課税台帳」の閲覧をして土地の固定資産評価額を確認するという方法です。

 

固定資産課税台帳は、お住まいの自治体が管轄する土地や建物の所在地や評価額などを所有者ごとにまとめている帳簿のことをいいます。

ご自分の土地に接している私道の持分や、非課税の土地についても記載されていますので、相続にあたって被相続人の所有している土地の状況を調べたい場合にも利用できます。

相続の場合には、閲覧ではなく、写しを交付してもらうことが登記には必要です。なお、市区町村によっては、有料のところがありますので事前にお問合せ下さい。

 

手数料は市区町村ごとに異なっていますが、1件200円～300円であることが多いようです。お住まいの市区町村の窓口にお問い合わせください。

 

また、毎年「縦覧」することができ期間内であれば、無料で課税台帳を閲覧することができます。期間は、原則毎年4月1日から、固定資産税の第1期納期限の日までですが、市区町村にお問い合わせ頂く方がいいでしょう。

 

まとめ：

固定資産評価額の調べ方解説

 

固定資産評価額から相場を調べる注意点

ここでは、固定資産評価額からの売却相場の調べる際の注意点をお話しします。

 

調査に使えるのは土地の評価額だけです

家が建っている場合、固定資産税の課税明細書には「土地の評価額」と「家屋の評価額」が記載されています。

 

売却相場の評価額を使って計算できるのは、土地だけです。

 

家屋の評価額は、評価が行われる時点で同じ建物を建てる場合にかかる建築費（再建築価格といいます）を元に算出されます。

再建築価格には、経年劣化を反映する補正率をかけ合わせます。建築価格×20％の価格が評価額の下限となりますが、それ以降は据え置きです。

 

なお、売却市場では、築年数が経過するほど建物の価値は下がっていくことになります。

 

売却価格は実際の相場とは違います

 

固定資産評価額では「3年に1度」、評価が見直されます。市区町村では、その評価を行うと発表することになっています。これは、課税のための評価額ですから、急激な変動は起きないように設定されています。

 

固定資産評価額から見積もられる相場価格は、当然ながら都心や人気の住宅地の土地の売却価格より低くなっており、また地方や田舎の土地も相場価格は低くなります。

 

そこで、固定資産評価額から相場を計算する方法は、あくまでも目安と考えて参考程度とするとよいでしょう。

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