不動産は「共有名義」にするな！

不動産を「共有名義」にするな！

終活で相続の検討をしている方は不動産を共有名義しないように対策をする必要があります。

 

なぜ共有名義はダメなのか？

 

相続では不動産を公平にわけるために「共有名義」にする親がいらっしゃいますが、共有にはおおきな落とし穴が待っていることを忘れないで下さい。共有とは、複数の相続人が共同で実家などの所有権を有する状態のことです。各共有する相続人は、共有の実家の全部について所有権を持っていいて、各相続人が有する共有物に対する所有権を「共有持分」といいます。

この持分は所有権なので、各相続人は、共有物全体を共有持分に応じて使用することもできますし、各自の共有持分を自由に処分することもできるのです。

 

ただし、相続人は共有物全体について各共有者が他の共有者と同じように権利を持っていますので、各相続人は「何でも」自由にできるわけではありません。共有者は、共有物に対する行為の内容によって、共有者間の意思決定の方法が法律で定められています。

 

共有物には「変更」「管理」「保存」と行為がそれぞれあります

共相続人が意思決定をする際の方法は、共有物に与える影響の大きさを考慮して、共有物に対する行為に「変更行為」「管理行為」「保存行為」の3つに区分されます。

 

１．変更行為とは

変更行為は、共有物の形状や効用に変更を生じさせる行為のことです。共有物の変更をする場合は、相続人＝共有者全員の同意がいります。変更行為には、「物理的に変化を伴う行為」と「法律上の処分する行為」があります。

 

たとえば物理的に変化を伴う行為とは

・土地の造成（宅地に変更をくわえて造成する工事や盛土等による造成工事など）

・建物の改修、建替え、解体など

・土地上に建物を建築する

 

法律上の処分する行為とは

・所有権を失う契約の締結（売買契約、贈与契約）

・短期賃貸借期間を超える、又は借地借家法の適用がある賃貸借契約の締結

・共有不動産全部に担保権（抵当権等）の設定

 

2. 管理行為とは

管理行為は、共有物の性質を変更しない範囲で利用・改良する行為で、共有持分の価格の過半数を有する共有者の同意がいります。

 

・共有物の使用方法の決定

・賃貸借契約の締結や更新、解除

・一般的な賃貸借の賃料変更（増額、減額）

 

3. 保存行為

保存行為は、共有物の現状を維持し、他の共有者に不利益が及ばない行為です。そのため、各共有者が単独で行うことができ、他の共有者の同意を要しません。

 

 

・共有建物の修繕

・法定相続による所有権移転登記

・不法占有者等へ明渡請求、無権利者への所有権抹消請求等

 

複数人で不動産を共有する問題点

 

いずれにしても、共有不動産は、保存行為を除いて何をするにも他の共有者との協議や同意が必要です。しかも、共有関係が長期になると、時間の経過とともに、各共有者の生活する環境も、各共有者自身の想いも変わります。なかには、予期せぬ事態が起こり、共有不動産の管理行為や変更行為をするための合意を取り付けることに支障をきたす場合もでてきます。

 

次のような予測できないことが起こったときどうするのか考えておく必要もあります。

 

➀共有者の行方不明問題

共有者の一人が行方不明になった場合、共有不動産を売却したいと思っても、全員の同意を得られません。これを解決するには、令和5年4月1日改正民法で新設された「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与」という制度があります。

 

この制度は、共有者一部所在がわからない場合でも、他の共有者は所在等が不明となった共有者の共有持分を譲渡する権限を取得して、共有不動産を第三者に譲渡することができるという制度です。不在者の財産の処分権限がない従来の不在者財産管理制度よりも、手続きが簡単になり、売却までの時間も短縮できることになります。

 

※不在者財産管理制度を利用して共有不動産を売却するには、裁判所から選任された不在者財産管理人が、不在者の財産の処分許可を受けることが必要です。

 

 

➁共有者が認知症になった

認知症により共有者の一人が、判断能力が低下してしまうと、共有不動産の変更行為や管理行為の合意が難しくなります。その場合には、「後見・保佐・補助」といった成年後見制度を利用して、管理行為や変更行為を成年後見人や保佐人、補助人などと協議し、同意を得ることが必要になります。

 

③共有者に相続が発生

共有不動産の共有者に相続が発生すると、共有持分がさらに細かくなってしまうことになります。そうして、共有者の数が増え希薄な関係の共有者が増えますから、共有不動産の変更行為や管理行為での同意取得はますます困難になります。

 

➃共有者が、共有持分を第三者に売却した

共有持分の処分は各自が自由に行えるので、一人が、他の共有者以外の第三者に共有持分を売却することもあります。その場合、他の共有者は、見ず知らずの第三者と不動産を共有することになります。そもそも共有持分は、単独の所有権と比べて制約が多いので流通性は低いので、普通は流通していません。また共有持分単体の価格も、通常の所有権と比べて、2～3割減と評価はさがることがほとんどです。

 

このような共有持分を好んで購入する買手は、購入後の転売や投資を目的とする不動産業者や投資家などであることがほとんどです。このような場合には、新たに共有者となった業者等から、共有物分割訴訟などをチラつかされ、共有解消を迫られることになるかもしれません。

 

自分亡きあと、「火種」を残さない

 

このように不動産を共有名義にしてはいけない理由は多くあります。残された相続人が共有不動産で揉めることがないよう、終活時や遺産分割時と遺産分割後の時点で不動産対策として「共有関係の回避や解消等」を検討しておく必要があるのです。

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

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