タワマン節税に相続人が苦しむ理由

不動産価格はなかなか下がらない

こうした背景には、国内外の投資マネーが入っていること、夫婦共働き世帯が買っていることなど、いろいろの理由があるが、高齢富裕層による節税目的のマンション投資にある。

 

しかし、人口が減少に向かい高齢化が急速に進むのに、住宅着工が多いと聞くと、マンションや戸建て住宅の供給が多いように感じがちだが、実態は約半数は貸家、つまりアパートです。

それでも、アパート建設が相続税を節税したいという目的からさかんに建設されています。

 

　マンション購入とアパート投資は、いずれも不動産を使った節税目的がありとにかく税金を少しでも節税したいという要求から行われています。

 

アパート投資による節税は、節税だけに目的を絞るために、競合のアパートが続々と誕生しています。

たとえば郊外の田園地帯などでは多くの入居者がいるとは思えない場所にアパート建築が相次ぐのは、節税したい地主が多く、そうしたオーナーを目当てにアパート業者や、税理士、金融機関がいるからといわれています。

しかし、建設した後に問題が起きています。入居者やテナントがつかなければ運用収入はなくなります。

 

賃料保証の期間までは安心だが、保証期間が切れると地獄が始まります。

アパートは賃貸マンションよりも建築費を抑えた安普請のものが多いため、大規模修繕や設備機器の劣化も早いといわれています。

工事関係もアパート建設業者が仕切るために他社に頼めずに賃料保証を受けるためにだけでアパート業者にたのむことになり悪循環です。

 

アパートマーケットから放り出されたこれらのアパートは、相続された後に子どもたちがこれを引き継ぐことになります。

相続したアパートが、優良な賃貸資産であればよいのですが、農地や田園地帯に建ち、相続される頃はくたびれてしまったアパートを相続する子どもたちに未来はありません。借入金をなるべく多くして節税効果を高めると子らの負担はさらに増すことになります。その借入金の元本は、ほとんど減ることなく相続発生後に子どもたちが相続していくことになるのです。

 

アパート建設の返済原資であるはずの賃料がままならないという事態になります。アパートも売却できればよいのですが、どうなるのでしょうか。

農地や田園地帯の中にある、空き部屋の多いアパートを買う投資家がいるはずもありません。この状況になると頭を抱える金融機関も出始めます。

担保であるはずの土地建物の評価額は下がり、貸し付けた元本の回収ができるのだろうかという金融機関も出始めるでしょう。

差し押さても、マーケットで売却できないアパートですから今度は金融機関が抱え込むことになります。

 

不動産業者はなにも手を貸してくれません。

すでにその後に新規建設したアパートの営業に忙しく、顧客を新築物件のテナントに連れて行ってしまうなんという営業を始めます。

家賃保証も契約書のトリガーにより簡単に外すことになります。

 

最終的には、相続した子らは親が残した築年数が数十年のアパートと多額の借入金に悩まされることになり、多額の現金を持っていない限り、せっかく親から相続した土地を売却して返済することになります。

もしも、土地さえも売却できなければ自己破産することにもなりかねません。親は良かれと思って始めた不動産投資が子らには負動産となってくるのがアパート相続対策の悲しい結末となります。

 

タワマン節税も危険です

タワマン節税にもバラ色な未来が待っているわけではありません。

もしタワマン節税が本当にハッピーエンドを迎えるには、タワマンがこれからの未来永劫、どこまで価格の維持と値上りできるかにかかっています。

 

東京ではタワマンが900棟以上も林立している状態となり初めの頃こそ超高層からの眺めはすばらしいものでしたが、豊洲エリアなどでは、もう高層階からの眺めは隣のマンションが建ち眺望も塞がれてしまい窓の外には他人のマンションという状態になっているところが多くなっています。

 

本来の不動産投資を目的にしているのであれば、目の前に他のマンションが建ちそうであれば、家賃もそろそろピークになるはずですから、マンションが増えてくれば価値も下がることになる判断できれば、心配が現実化する前に売り抜けることを考えるはずです。

ところが、この問題を解決できない現実が目の前にあるのが相続対策の厄介なところです。

それは、親が亡くなってくれないと目的がそもそも完成しない点があるということです。だから売り時を失くしことになるのです。

 

例を上げると、1億円で買ったタワマンは相続評価では簿価よりも安く評価されます。土地は路線価評価、建物は固定資産税評価で計算されますので、相続時には簿価の約6割程度まで評価額は下がります。

簿価との差額分4000万円が相続税を節税できるというところがポイントです。

さらに購入時に評価額以上のローンを組んでいれば、評価額はローン分が控除されゼロ評価となるために、実質相続税を払わなくて済むことになります。

 

しかし、相続が始まりマンションを引き継いだ子らの未来はどうなっているか分かりません。相続後にマンション相場が2割下がっていれば、節税分は吹っ飛びますし、それでも売却して借入金を返済できればいいのですが、ローン返済ができなくなるケースも予想されます。この相続対策はなんおためにしたのかと子らは暗い未来しか残らない現実を迎えることになるかもしれません。

 

不動産は市況商品です

こうした場合に、有効なことは現金を持っていることではないでしょうか。現金は相続時には額面通りの評価となりますから、相続税の税率が高くても、額面以上に税をとられることはありません。

 

不動産は現金よりも低い評価額になることから、不動産にしておいたほうが得のように思えますが、なぜ不動産は現金よりも低く評価してくれるのか考えましょう。

 

不動産は市況商品です。上がるかもしれないが下がるかもしれないのが、地価なのです。下がった場合に備えて低く評価されているのです。

天変地異が起これば土地を持って逃げられませんが、現金は手にもって逃げることができます。

不動産は動かすことができませんし建物は劣化します。

劣化してしまう資産を現状での高い評価をつけるわけにはいきませんから、圧縮率も高いということになります。ところが、現金のように身軽な資産ではありませんから、評価額は時代によって変わることになります。

だから買い手がつかなくなるような時代の変化が起これば、不良資産と化す危険性もあるのです。

 

とくに身の丈に余る借入金を背負うことが、もっとも危険なことなのです。借入金は事業を推進、拡大させるエンジンとして有効に働きますが、節税するためだけに使うと考えるならば、自分の身にマイナスに働くこともあると考えるべきでしょう。

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

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