実家の相続税対策

実家の相続税対策

 

その１.親が元気なうちに

 

「両親は、まだ元気なので相続など先のこと」と考えている方は多いとおもいます。

ところが、親が健在なうちでないと、打てない相続税対策は多いのです。

現在の日本の65歳以上の認知症有病者数は6人に1人と言われています。

万が一にも、認知症を発症すると本人が法律行為を行うことは禁止され、遺言書を作成しても無効になる可能性もあり、本人に確認したいこともできなくなります。

 

相続の財産では、トップを占めるのが土地・家屋といった不動産になります。もちろん、マンションなどの区分所有建物も含まれます。

 

預貯金などのように分けられる財産ばかりならいいのですが、遺産は実家しかなく、兄弟などの法定相続人が複数いる場合、不動産は分割しにくい財産なので争いになりやすいといわれています。

 

 

しかも、所有者不明土地の解消へ向けて、相続登記の申請が義務化されました。不動産を取得した相続人は、取得してから(あるいは遺産分割が成立した日)から3年以内に登記申請しなければならなくなりました。登記しないと10万円以下の過料が科せられることになりました。

 

なかでも注意が必要な点として上げておきたいのは、親の不動産だけでなく、いわゆる「先祖代々の土地」などの親族で共有している場合です。相続すれば、こちらも登記義務が及ぶことになります。そうした不動産があることを知らず、相続が発生してから気付く相続人も多いことがあります。登記だけではなく相続税の課税対象にもなります。

 

こうした共有の不動産は、相続が繰り返されるうち、共有者の所在が不明となるケースも多くなります。そこで、令和3年4月1日からは、他の共有者が地方裁判所に申し立てをして決定されると、所在不明の共有者の持ち分取得や、その持ち分を含めた不動産全体を第三者へ譲渡することも可能になりました。実家以外の親が所有する不動産がないのか確認しておきましょう。

 

実家の「相続税評価額」を

計算しましょう

 

相続発生前であっても親所有の不動産が財産としていくらの価値があるのか、把握しておいたほうが良いでしょう。将来、相続税が課税されるか、非課税になるか、予測しておくことは大切です。相続税は国税ですから原則金銭納付です。納税資金の準備もあらかじめ対策を立てておきましょう。

 

　相続財産評価額の確認方法は次の通り。

 

ステップ1：土地の評価額を計算してみましょう

 

路線価図、または『全国地価マップ』で、実家などの不動産が「路線価地域」にあるかどうか確認しましょう。

 

「路線価地域」

路線価（1000円）×宅地面積（平方メートル）＝土地評価額で大まかな目安を計算してみる。

「倍率方式」

固定資産税評価額×倍率＝土地評価額で計算します。

固定資産税評価額は、毎年4～5月に土地所有者へ送付される「固定資産税の課税明細書」で確認できます。倍率は、国税庁『財産評価基準書 路線価図・評価倍率表』で都道府県を押下すると、倍率表が表示される。

 

ステップ2：家屋の評価額の確認

 

家屋の相続財産評価額は固定資産税評価額をそのまま利用しますので、「固定資産税の課税明細書」で確認できます。

 

実家や親所有の不動産の大まかな相続財産評価額がわかったところで、相続税が課税されるかどうかの計算をします。相続税の基礎控除額は3000万円＋600万円×法定相続人の数で計算しますから、不動産評価額からこの額を差し引いてもマイナスにならなければ、相続税が課税される可能性ありということです。

 

相続税は預貯金や有価証券などを含めた相続財産総額が対象なのですから、親の全財産を洗い出して計算する必要があります。相続税対策までをするなら、親に協力をもらい財産の棚卸しをしたいところです。後でもめ事にならないよう、ほかの兄弟姉妹も連絡や協力を求めておいたほうがいいでしょう。

 

なお、相続が発生すると、相続が開始した年の路線価や倍率を基に計算することになります。現在の評価額の計算は概算であくまで現時点での相続税対策の目安であることを承知しておく必要があります。また、実際の相続税申告を行う際には、相続のケースに応じて適用できる控除や特例があります。

 

生前対策としての実家売却や賃貸も検討する

 

 

相続税の納税資金を準備するためですから、親の意向や生活を無視した実家の売却や、賃貸はできません。

まずは、親の意向や、兄弟の意見を聴いて話し合うことが先決でしょう。

それによって、利用できる税制や相続税の負担金も異なってくることになります。

 

実家で親と同居する場合の課題

 

例としてよくあるのですが、一人暮らしの親が心配で、実家に同居するというケースがあります。将来、相続が発生し、亡くなった親所有のその実家の宅地を相続する場合で検討しましょう。

この場合、一定の要件を満たせば、宅地の相続税評価額を最大80％減額できる「小規模宅地等の特例」の適用が可能になります。

 

要件のなかで、実家の相続人は「被相続人と生計を一にしていた親族」という規定がありますが、「生計を一にする」とは必ずしも住民票の住所地が同じであることは要しません。

例えば、親の医療費や水道光熱費などの生活費を負担・分担して暮らしていたかどうかについて重視されますので、領収書や口座引落し履歴はキチンと保存しておきましょう。

週末だけ親と暮らしていても、親の医療費や生活費を払っていれば認められる場合もあります。

 

また、二世帯住宅に改築する場合に、登記方法によっては、令和3年12月31日期限の「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」の利用も可能です。

なお、相続人が複数いる場合は、相続金額の配分に不公平が生じないよう配慮することが必要でしょう。

 

実家を売るケース

 

親が子どもの家へ転居して同居し、その後に老人ホームへの入居を決心し実家を売却するケースもあります。親が住まなくなった日から3年目の12月31日までに第三者に売却すれば、譲渡所得税が大幅控除される可能性もあります。

「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と行く制度です。

 

さらに、10年以上居住してきた実家ならば、「10年超所有軽減税率の特例」も適用できることになります。

「長期譲渡所得」の計算方では、税額をより低税率で計算でき、課税長期譲渡所得金額が6000万円以下なら10.21％、6000万円超なら（課税長期譲渡所得金額－6000万円）×15.315％＋600万円となります。なお、3000万円特別控除も併用可能です。

 

実家の賃貸の場合

 

老後の生活費や老人ホームでの費用に充てるため、親が実家を賃貸にしたいというケースもあります。

実家を取り壊して所有権や借地権を持つ宅地のみ（貸宅地）にする場合では、宅地上の家屋を賃貸アパートなどにする「貸家建付地」とすることになります。

 

いずれのケースでも、相続税は自用地より低く抑えられます。

それは、賃借人がいれば賃貸用として使用が限定されていますので、相続税評価額も低くなることになります。また、「小規模宅地等の特例」と併用も可能ですから、「貸付事業用宅地等」としての要件を満たせば、200平方メートルまで相続税評価額が最大50％減となります。

ただ、相続開始3年以内の新たな賃貸はできません。

 

相続後でも方法はある！

 

適用できる控除や特例

 

相続税対策は、親が元気なうちに行うべきですが、なかなか思い通りにはいかないものです。

しかし、生前対策できないうちに相続が発生して、無人の実家をどうするかとなったときは、相続登記の義務化が施行されましたからそのまま放置することはできません。

 

ただし、空き家となった実家の相続でも適用できる控除や特例はあります。

 

空き家の実家を売る場合

 

実家を現金化し、相続人で分配しようという遺産分割を実行する場合には、実家の売却という問題がでてきます。

この場合、「相続空き家の3000万円特別控除」が適用できます。ただし、16年4月1日～23年12月31日に売ることと、一定の要件に該当すれば、譲渡所得の金額から最高3000万円まで控除できます。

 

しかしながら、相続税の申告期限は相続開始から10カ月です。

期限までに実家が売却できなくても、法定相続分で分割したことして、相続税申告・納税しなければなりません。

また、相続人全員が相続を放棄しても、相続財産管理人が決まるまでは、相続人に空き家の「財産管理義務」は生じます。また、固定資産税も発生します。

 

空き家になったら実家を貸す

 

空き家になった実家でも立地条件がよければ賃貸という方法もあります。ただ、賃貸に応じて増改築や建て替えをして解体や整地などの費用をかけ価値を上げる必要になるかもしれません。

 

しかし、以下の国土交通省が始めた「住宅セーフティネット制度」を利用して民間の空き家・空き室を高齢者、障害者、子育て世帯等の住宅確保に活用するという目的の制度ですがこの活用により改修費の補助が受けられます。

 

（1）耐震改修（2）間取り変更（3）シェアハウスへの改修（4）バリアフリー改修（5）居住のために最低限必要と認められた工事（6）居住支援協議会等が必要と認める工事（7）これらに係る調査設計計画の作成

 

最近では、テレワーク普及で移住支援金制度などの利用をして都市部から地方へ移住する人たちも増えています。

「セカンドハウス特例」などを設けている自治体もあるので、週末や毎年一定期間を過ごす「セカンドハウスとして空き家となった実家を利用する」選択肢も考えられます。

 

また、令和3年4月27日から施行された「相続土地国庫帰属法」により、「国に引き取ってもらう」という選択肢も検討していいでしょう。

なお、条件も厳しく、手続きが複雑で、承認申請が却下される場合もあり得ますので、この制度の利用はハードルが高いといます。

 

実際に相続税を申告・納税するに当たっては、土地の形状や周囲の環境で評価額の算出方法は異なります。

さらに、被相続人の配偶者が存命であれば、二次相続についても考慮した特例や控除を選択しなければならないでしょう。

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

送信先アドレス：example@example.com