小規模宅地等の
特例における「同居」要件

制度はメリットが大きい分、要件を外すと適用できなくなるため、慎重に確認する価値があります。

小規模宅地等の特例における「同居」要件の重要ポイント

1. そもそも「同居」が必要なのは誰？

小規模宅地等の特例のうち、特定居住用宅地等（自宅の土地）で減額を受けられるのは次の人です：

• 配偶者 → 無条件で適用。同居・別居は関係なし。

• 被相続人と同居していた親族 → 「同居」の実態があるかが重要。

• 別居でも「家なき子特例」に該当する親族 → 一定の要件を満たせば同居不要。

2. 「同居」と認められるための実務上のポイント

実務上の4要件（代表的な考え方）

専門家の解説では、次のような点が総合的に判断されます：

• 同じ家屋で生活している実態があること

• 生活の本拠が同じであること

• 被相続人の死亡時点で同居していること

• 相続開始後も10か月間（申告期限まで）住み続けること ※例外あり（老人ホーム入居など）

住民票が同じでも実態がなければNG

住民票だけ同じで、実際は別居している場合は「同居」と認められません。

3. 「同居」と認められるケースの例

以下のようなケースは、同居と判断される可能性が高いとされています：

• 完全分離型の二世帯住宅でも、生活実態が一体ならOK

• 相続人が単身赴任で一時的に別居している

• 被相続人が老人ホーム入居中（自宅が生活の本拠と認められる場合）

• 死亡後に相続人が転勤になった場合（死亡時点で同居していればOK）

4. 「同居」と認められないケースの例

次のような場合は注意が必要です：

• 区分登記された二世帯住宅（別の建物と扱われる）

• 住民票は同じだが、実際は別居している

• 介護のために一時的に泊まり込みしているだけ

• 週末だけ帰省している

5. よくある誤解ポイント

「同居期間は何年必要？」

→ 年数の要件はない。死亡時点で同居していればよい。

「老人ホームに入ったら同居扱いにならない？」

→ 自宅が生活の本拠と認められれば、同居扱いになることがある。

まとめ：同居要件は“実態”がすべて

小規模宅地等の特例は、最大80％の評価減という非常に大きな節税効果があります。 しかし、同居要件は「住民票」よりも生活実態が重視され、判断が難しいケースも多いです。

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小規模宅地等の特例で重要になる 「同居」要件 と 「家なき子特例」要件 を、判断のポイントがつかめるように整理して説明します。 制度は複雑ですが、押さえるべきポイントは意外とシンプルです。

1. 「同居」と認められる可能性が高いケース

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）で 80％評価減 を受けるには、 被相続人と「同居」していた親族であることが重要です。

同居と認められやすいケース

● 生活の本拠が同じだった場合

• 同じ家屋で日常生活を共にしていた

• 食事・寝起き・生活費などが一体だった

• 住民票が同じで、実態も伴っている

● 二世帯住宅でも実態が一体

• 内部で行き来できる

• キッチンや玄関が共用

• 区分登記されていない（＝1つの建物）

● 単身赴任などの一時的な別居

• 本来の生活の本拠は被相続人宅

• 単身赴任先に住民票を移していても、実態が「同居」と評価されることがある

● 被相続人が老人ホームに入居していた場合

• 自宅が「生活の本拠」と認められる

• 施設入居が「やむを得ない事情」と判断される （例：介護が必要で入居した）

同居と認められないケース

• 住民票だけ同じで、実際は別居

• 完全分離型の二世帯住宅で生活が独立

• 週末だけ帰省していた

• 介護のために一時的に泊まり込みしていただけ

2. 「家なき子特例」が使えるかの判断ポイント

「家なき子特例」は、別居していても特例が使える制度です。 ただし要件が厳しく、次のすべてを満たす必要があります。

家なき子特例の主な要件

① 相続開始の3年以内に、自分や配偶者の持ち家に住んでいない

• 持ち家に住んでいたらNG

• 過去に持ち家を売却していても、3年以内に住んでいたらNG

② 相続開始時に、賃貸住宅などに住んでいる

• 賃貸アパート

• 社宅

• 親族所有の家でも「無償で借りている」ならOK

③ 被相続人に「配偶者」や「同居親族」がいない

• 同居している親族がいると、その人が優先されるため家なき子特例は使えない

④ 相続した後も、その宅地を保有し続ける

• 相続税申告期限（10か月）まで売却しないこと

家なき子特例が使える典型例

• 賃貸アパートに長年住んでいる独身の子

• 社宅住まいの子

• 離婚後、賃貸に住んでいる子

• 持ち家を売却して4年以上経過している子

家なき子特例が使えない典型例

• 自分名義の家に住んでいる

• 配偶者名義の家に住んでいる

• 3年以内に持ち家に住んでいた

• 被相続人と同居している親族がいる

• 相続後すぐに売却する予定

まとめ

要件 認められやすいポイント

同居要件 生活の本拠が同じ、実態として同居していた、二世帯でも生活一体

家なき子特例 3年以内に持ち家に住んでいない、賃貸住まい、同居親族がいない

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状況を整理すると、小規模宅地等の特例が使えるかどうかに大きく関わる重要ポイントがいくつかあります。 あなたのケースは典型的に「同居特例が使えるか」「家なき子特例が使えるか」が分かれやすいパターンなので、丁寧に解説します。

あなたの状況（整理）

• あなた（妻）と夫が同居

• 夫には前妻との子がいる

• 夫は別にマンションを所有している（空き家）

• そのマンションの評価額が高い

この状況は、相続時にどの宅地を誰が相続するかで特例の可否が大きく変わります。

1. あなた（妻）が「同居特例」を使える可能性

結論から言うと、あなたは“同居特例”を使える可能性が非常に高いです。

理由

• 配偶者は 無条件で小規模宅地等の特例が使える → 同居していなくてもOK → 別居していてもOK → 夫が別のマンションを持っていても関係なし

つまり、 夫の自宅（あなたと住んでいる家）をあなたが相続する場合、80％評価減がほぼ確実に使えます。

2. 前妻の子が「家なき子特例」を使えるか？

ここが少し複雑ですが、あなたの状況では 使えない可能性が高いです。

理由を順番に説明します。

（1）被相続人に「同居親族」がいると家なき子特例は使えない

家なき子特例は、 被相続人に同居親族がいない場合に限り使える制度です。

しかし、あなたは夫と同居しています。

➡ あなたが同居親族に該当するため、前妻の子は家なき子特例を使えない可能性が高い。

（2）夫が別にマンションを所有している点も影響

家なき子特例の要件には、

• 相続人（前妻の子）が「相続開始前3年以内に持ち家に住んでいない」

• 被相続人（夫）が「持ち家を複数持っている場合、どれが“居住用”か」が問題になる

という点があります。

夫が空き家のマンションを所有していると、 そのマンションが“居住用”とみなされる可能性があり、特例の対象宅地が変わることがあります。

ただし、これはケースごとに判断されるため、慎重な検討が必要です。

3. 夫の空き家マンションはどう扱われる？

ポイント

• 空き家でも「居住用」と認められなければ特例対象にならない

• 評価額が高いなら、相続税の負担が大きくなる可能性がある

• 誰が相続するかで税額が大きく変わる

典型的な対策

• あなたが自宅を相続（同居特例で80％減）

• 前妻の子が空き家マンションを相続 → 評価額が高いなら、相続税負担が大きくなる可能性あり

• 遺産分割の工夫が必要になるケース

まとめ（あなたのケースの結論）

特例 あなた（妻） 前妻の子

同居特例（80％減） 使える可能性が高い（配偶者は無条件） 使えない

家なき子特例（80％減） 該当しない 使えない可能性が高い（同居親族＝あなたがいるため）

次に考えるべきこと

あなたのケースでは、 夫の空き家マンションを誰が相続するかが相続税額に大きく影響します。

• 自宅の評価額

• 空き家マンションの評価額

• 預金などの資産状況

• 前妻の子との関係性（遺留分対策が必要か）

上記条件で大きく相続税に影響が出ます

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

送信先アドレス：example@example.com