不動産の生前贈与のメリットとデメリット

不動産の生前贈与のメリットとデメリット

以下に、不動産の生前贈与のメリットとデメリットを、最新の情報をもとにわかりやすく整理しました。

不動産の生前贈与

メリットとデメリット（最新情報まとめ）

1. メリット

① 相続税対策になる

生前に不動産を移転することで、贈与した分が相続財産から除外されるため、将来の相続税を圧縮できる可能性があります。

② 贈与税の特例を活用できる

• 暦年贈与の基礎控除（年間110万円）

• 配偶者控除などの特例 これらを活用することで、税負担を抑えながら計画的に移転できます。

③ 認知症対策として有効

認知症発症後は名義変更が困難になるため、意思能力が確かなうちに承継を進められる点は大きな利点です。

④ 特定の人に確実に承継できる

遺言よりも争われにくく、確実性が高い承継方法として機能します。

⑤ 将来の分割トラブルを回避しやすい

不動産は分割が難しいため、生前に誰に渡すかを明確にしておくことで、相続時の争いを予防できます。

2. デメリット

① 相続より税負担が高くなる場合がある

不動産の贈与は評価額が高いため、贈与税が相続税より高くなるケースがあります。

② 手続きが煩雑

• 贈与契約書の作成

• 登記手続き

• 税務申告 など、相続より手間がかかることがあります。

③ 贈与後のトラブルリスク

贈与後に家族間で不公平感が生じたり、他の相続人との関係が悪化する可能性があります。

④ 贈与加算の対象になる可能性

贈与から3年以内に贈与者が亡くなると、贈与財産が相続財産に持ち戻されるため、節税効果が薄れることがあります。

⑤ 不動産移転に伴うコスト

• 登録免許税

• 不動産取得税

• 司法書士費用 など、相続より費用が高くなる場合があります。

3. 一覧で比較

観点 生前贈与 相続

税負担 高くなる場合あり 控除が大きく有利なことも

手続き 複雑・費用がかかる 比較的シンプル

トラブル回避 事前に調整しやすい 分割協議で揉める可能性

認知症対策 有効 発症後は困難

確実性 高い（名義変更済） 遺言が争われる可能性

 

 

不動産を生前贈与する人は多いのでしょうか　相続まで待てないのでしょうか

不動産の生前贈与が「どれくらい行われているのか」「なぜ相続まで待たずに贈与するのか」という問いは、実務でも参加者からよく出る重要ポイントです。最新の統計と専門家解説を踏まえて、わかりやすく整理します。

不動産の生前贈与は多いのか

1. 生前贈与そのものは増加傾向

国税庁の統計では、贈与税の申告件数は2020年度で約61万件と増加傾向にあります。これは2015年比で10％以上増加しており、生前贈与が一般化していることが読み取れます 。

ただし、この数字は「現金・株式・教育資金贈与などを含む総数」であり、不動産だけの件数は公表されていません。 しかし、住宅取得資金贈与や教育資金贈与などの特例利用が増えていることから、不動産関連の贈与も増えていると推測されます（推測であることを明示） 。

2. なぜ相続まで待たずに生前贈与するのか

不動産を生前贈与する人が増えている背景には、次のような理由があります。

① 認知症リスクへの備え

不動産の名義変更は、本人の意思能力が必要です。 認知症になると、贈与も売却もできなくなるため、元気なうちに承継しておきたいというニーズが強まっています。

② 相続時のトラブル回避

不動産は分割が難しく、相続時に揉めやすい資産です。 専門家も「希望の相手に確実に渡したい場合、生前贈与は有効」と解説しています 。

③ 将来の値上がりリスク

不動産が値上がりしそうな場合、早めに贈与しておくと将来の相続税評価額の上昇を避けられるという考え方があります 。

④ 配偶者の居住確保

自宅を配偶者に確実に残したい場合、生前贈与で名義を移しておくケースもあります 。

⑤ 家族の生活支援（住宅取得など）

住宅取得資金の贈与特例の利用増加が示すように、 「子どもの住宅購入を支援したい」という実務的な理由も大きいです 。

3. 生前贈与は“節税目的”だけではない

専門家の解説でも、不動産の生前贈与は節税目的だけで判断すべきではないとされています。 むしろ、

家族関係

認知症リスク

不動産の種類（自宅・収益物件）

将来の管理負担 など、生活・家族・実務の観点で選ばれることが多いです。

 

一般的には１０００万円の不動産を贈与すると贈与税がかかりメリットはないと思います　贈与税はいくらでしょうか

1000万円の不動産を生前贈与した場合の贈与税は、「誰から誰へ贈与するか」で大きく変わります。 最新の国税庁の速算表をもとに、具体的な金額を計算します。

1000万円の不動産を贈与した場合の贈与税

贈与税は 贈与額 − 110万円（基礎控除）＝ 課税価格 に税率をかけて計算します。

課税価格 → 1000万円 − 110万円 ＝ 890万円

① 親 → 成人の子（特例贈与）の場合

特例贈与の税率表では、 課税価格 600万円超〜1000万円以下 → 税率 30％、控除額 90万円

計算：

890"万円"×30%-90"万円"=177"万円" 

贈与税：177万円

② 夫婦間・兄弟間など（一般贈与）の場合

一般贈与の税率表では、 課税価格 600万円超〜1000万円以下 → 税率 40％、控除額 125万円

計算：

890"万円"×40%-125"万円"=231"万円" 

贈与税：231万円

結論：

1000万円の不動産を贈与すると…

贈与の関係 贈与税

親 → 成人の子（特例贈与） 177万円

夫婦・兄弟など（一般贈与） 231万円

 

 

長男が農業をする前提ですが、長女、次女がおり親としてはのうぎょうの後継ぎを決めたいことがありますが、預貯金が１５００万円くらいあるので農地と実家を長男に贈与するメリットはないと思うのですが

「長男が農業を継ぐ前提で、農地と実家を長男に生前贈与するメリットは本当にあるのか」 これは多くのご家庭で必ずぶつかる論点です。

結論から言うと、 預貯金1500万円があるなら、“節税目的の生前贈与”としてはメリットはほぼありません。 ただし、家族関係・農地の承継・認知症リスクという観点では、メリットが生まれるケースがあります。

以下、実務で使いやすい形で整理します。

税金だけで見ると「メリットはほぼない」

● 理由①：不動産の生前贈与は贈与税が高い

農地＋実家で2000万円を長男に贈与すると、 基礎控除110万円を引いても課税価格は約1890万円。

特例贈与（親→成人の子）でも 贈与税は約300万円前後になる可能性があります。

● 理由②：相続なら税負担が軽い

相続税は

• 基礎控除が大きい

• 不動産の評価が低く出ることが多い ため、相続の方が圧倒的に有利です。

● 理由③：預貯金1500万円がある

長女・次女への公平性は、 預貯金で調整できるため、不動産を無理に生前贈与する必要はありません。

税金面だけで判断するなら、生前贈与は“しない方が有利”です。

では、なぜそれでも生前贈与を選ぶ家庭があるのか

実務で最も重要なポイントです。

① 認知症になると農地も実家も動かせなくなる

農地は特に手続きが複雑で、 親が認知症になると売却も貸すこともできなくなることがあります。

→ 農業を継ぐ長男が早めに名義を持つことで、将来の凍結リスクを避けられます。

② 農地は相続時に揉めやすい

農地は分割できず、

• 長男が継ぐ

• 長女・次女は金銭で調整 という形が一般的ですが、 相続時に話し合うと感情的になりやすいのが現実です。

生前に親の意思を明確にしておくことで、 「親が決めたこと」として受け入れやすくなるという心理的メリットがあります。

③ 実家の扱いを早めに決められる

実家は

• 誰が住むのか

• 売るのか

• 空き家にしないか など、家族の合意形成が難しい資産です。

生前贈与をきっかけに、 家族会議で方向性を決めやすくなるという実務的メリットがあります。

結論：

● 税金面

→ 生前贈与のメリットはほぼない。相続の方が有利。

● 家族・実務面

→ 農地の承継・認知症リスク・家族の合意形成という観点では、メリットがある場合もある。

つまり、 「節税のための生前贈与」ではなく、 「農業の承継を確実にするための生前贈与」なら意味がある という整理になります。

ポイント

• 「節税目的の生前贈与はおすすめしません」

• 「農地と実家は“相続後に困る資産”の代表です」

• 「認知症になると農地も実家も動かせなくなります」

• 「公平性は預貯金で調整できます」

• 「生前贈与は“家族の将来の負担を減らすための選択”です」

 

入力がうまくいかない場合は、上記内容をご確認のうえ、メールにてご連絡ください。

送信先アドレス：example@example.com